Conformidade PLD/FT no setor imobiliário no Brasil 2026: COAF e Bacen

Aviso legal: Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. As obrigações PLD/FT no Brasil evoluem com frequência; consulte um advogado ou seu responsável de compliance antes de tomar decisões operacionais.

O setor imobiliário brasileiro é identificado pelo Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) como um dos vetores mais relevantes de lavagem de dinheiro no país. A Lei 9.613/1998 e a Circular Bacen nº 3.978/2020 estabelecem o marco obrigatório. Para os corretores de imóveis especificamente, a Resolução COFECI nº 1472/2022 introduziu obrigações setoriais concretas que entraram em vigor em 2022 e se tornaram plenamente exigíveis ao longo de 2023-2026.

Este guia detalha as obrigações vigentes no Brasil, os documentos necessários e as práticas recomendadas para profissionais do setor.

Quem está sujeito às obrigações PLD/FT no imobiliário

O artigo 9.º, parágrafo único, IX, da Lei 9.613/1998 inclui expressamente entre as pessoas obrigadas as sociedades que efetuem operações de compra, venda ou mediação de imóveis. Isso abrange:

• Corretores de imóveis registrados no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis)
• Imobiliárias e agências de mediação
• Incorporadoras que comercializam diretamente os imóveis que desenvolvem
• Leiloeiros que intermediam arrematações de imóveis

Administradoras de condomínio que não realizam transações de compra e venda ficam excluídas das obrigações centrais, salvo se identificarem operações suspeitas em seu âmbito.

Não há limite mínimo de valor de transação que ative as obrigações para a atividade de mediação imobiliária.

Estrutura de supervisão: COAF, Bacen e COFECI

A estrutura brasileira de supervisão PLD/FT difere significativamente da europeia:

A comunicação de operações suspeitas pelos corretores é feita diretamente ao COAF por meio do Sistema de Controle de Atividades Financeiras (SISCOAF).

Cinco obrigações fundamentais da Lei 9.613/1998 e da Resolução COFECI 1472/2022

1. Identificação e verificação da identidade dos clientes

O corretor deve verificar a identidade de compradores, vendedores e seus representantes antes de qualquer transação. Para pessoas físicas: CPF + documento de identidade (RG, CNH, passaporte). Para pessoas jurídicas: CNPJ + contrato social atualizado e identificação dos beneficiários finais (sócios com participação superior a 25% ou administradores).

A CheckFile suporta mais de 3.200 tipos de documentos em 32 jurisdições, permitindo a verificação automatizada de CPF, RG, CNH e documentos corporativos necessários para o compliance PLD/FT.

Nota: O CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) e o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) são os identificadores fiscais primários no Brasil, equivalentes ao NIF e NIPC portugueses. A consulta ao status do CPF/CNPJ na Receita Federal é parte essencial da diligência devida.

2. Identificação do beneficiário final

Para clientes pessoas jurídicas, o corretor deve identificar toda pessoa física que, direta ou indiretamente, detenha ou controle participação igual ou superior a 25% do capital social. Quando não for possível identificar o beneficiário com esse percentual, deve-se identificar o principal administrador.

A consulta ao Cadastro Nacional de Empresas (REDESIM) e ao Portal e-CNPJ da Receita Federal é o ponto de partida obrigatório.

3. Verificação da origem dos recursos

O corretor deve coletar informações sobre a procedência dos recursos utilizados na transação, especialmente em operações sem financiamento bancário. Comprovantes admissíveis: extrato bancário, documento comprobatório de venda de outro imóvel, certidão de inventário, documentação de resgate de investimentos.

A Resolução COFECI 1472/2022 estabelece a obrigação de comunicar operações ao COAF que envolvam pagamentos à vista acima de R$ 30.000 (aproximadamente EUR 5.000-6.000, variando conforme câmbio), independentemente de suspeita.

4. Comunicação de operações ao COAF

O corretor tem duas modalidades de comunicação ao COAF:

Comunicação obrigatória (independente de suspeita): transações à vista ou com meios de pagamento não rastreáveis acima de R$ 30.000; pagamentos parcelados que totalizem R$ 30.000 ou mais em um período de 6 meses com o mesmo cliente.

Comunicação de operação suspeita: sempre que houver indícios de lavagem de dinheiro, independentemente do valor. O prazo é de 24 horas após a identificação do indício.

Indicadores de suspeição específicos do setor imobiliário incluem: comprador demonstrando pouco interesse nas características do imóvel; pagamentos originados de terceiros sem justificativa; empresa adquirente recém-constituída com capital incompatível; múltiplas transações entre as mesmas partes em curto intervalo.

5. Conservação de documentos

Toda a documentação deve ser conservada pelo prazo mínimo de 5 anos a partir da data da transação. Esse prazo se alinha às obrigações do COAF e é também o prazo padrão estabelecido pela Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD — Lei 13.709/2018) para conservação de dados pessoais com base legal.

LGPD e PLD/FT: conformidade simultânea

A LGPD, em vigor desde 2020 e com sanções aplicadas a partir de 2021, exige que todo tratamento de dados pessoais tenha uma base legal. Para a coleta de CPF, RG e outros dados dos clientes no âmbito PLD/FT, a base legal aplicável é o cumprimento de obrigação legal ou regulatória (art. 7.º, II, LGPD), o que torna o tratamento lícito mas não dispensa o aviso ao titular sobre a finalidade e o prazo de conservação.

A ANPD (Autoridade Nacional de Proteção de Dados) pode impor multas de até 2% do faturamento da empresa no Brasil, limitado a R$ 50 milhões por infração.

Programa de compliance interno

A Resolução COFECI 1472/2022 exige que as imobiliárias e corretores com equipe mantenham um Programa de Compliance PLD/FT documentado, que inclua:

• Política de conhecimento do cliente (KYC)
• Procedimentos de diligência devida por perfil de risco
• Canal interno de reporte de suspeições
• Programa de treinamento anual de todos os colaboradores com contato com clientes
• Registro das comunicações feitas ao COAF

Corretores autônomos vinculados a uma imobiliária podem operar sob o programa da empresa principal, mas devem conhecer e cumprir os procedimentos internos.

Penalidades aplicáveis

As penalidades por descumprimento da Lei 9.613/1998 e da Resolução COFECI 1472/2022 incluem:

O CRECI estadual pode aplicar suspensão ou cancelamento do registro do corretor em caso de infrações graves.

Como a CheckFile apoia o compliance PLD/FT imobiliário

A CheckFile disponibiliza uma API de verificação documental que permite a imobiliárias e corretores automatizar os controles de identidade (CPF, RG, CNH, CNPJ), verificar a autenticidade dos documentos apresentados e gerar um registro de auditoria conforme as exigências de conservação da Lei 9.613/1998. Consulte nossa página de preços ou entre em contato com nossa equipe.

Para mais detalhes sobre diligência devida reforçada, consulte nosso guia de conformidade BCFT.

Perguntas frequentes

Corretores autônomos também precisam se cadastrar no COAF?

Sim. Toda pessoa física ou jurídica que exerça atividade de mediação imobiliária é obrigada a se cadastrar no SISCOAF e comunicar operações quando os limiares forem atingidos ou houver suspeita, independentemente de estar vinculado a uma imobiliária.

O que é a DIMOB e como ela se relaciona com PLD/FT?

A DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) é uma obrigação fiscal anual perante a Receita Federal, que exige a declaração de todas as transações intermediadas. Ela não substitui a comunicação ao COAF, mas o cruzamento de dados da DIMOB é uma ferramenta de fiscalização para identificar não conformidades.

O pagamento por criptomoeda em transações imobiliárias está regulamentado?

Sim. Transações imobiliárias pagas com criptoativos estão sujeitas às mesmas obrigações PLD/FT e também às regras da Receita Federal para declaração de criptoativos. O corretor deve tratar pagamentos em cripto com diligência reforçada e comunicar ao COAF quando os limiares forem atingidos.

Como o CNPJ de uma empresa compradora deve ser verificado?

O corretor deve consultar a situação cadastral do CNPJ na Receita Federal, verificar o contrato social ou estatuto para identificar os sócios administradores e constatar se há correspondência entre o quadro societário declarado e os beneficiários finais identificados.

A LGPD proíbe que o corretor conserve cópias dos documentos dos clientes?

Não. A conservação de documentos para fins de cumprimento de obrigações legais e regulatórias (incluindo PLD/FT) é uma base legal válida na LGPD. O corretor deve informar ao cliente sobre a finalidade e o prazo de conservação e implementar medidas de segurança adequadas.