AML-compliance voor vastgoedmakelaars 2026: Wwft-verplichtingen en praktische gids

Juridische disclaimer: Dit artikel heeft een informatief karakter en vormt geen juridisch advies. De Wwft-verplichtingen veranderen regelmatig; raadpleeg een juridisch adviseur of uw complianceofficer vóór u operationele beslissingen neemt.

Vastgoed is in Nederland een van de meest onderzochte sectoren op het gebied van witwassen. Het FATF-landenrapport over Nederland (2022) wees op de kwetsbaarheid van de vastgoedsector voor witwassen via constructieve prijsmanipulatie en ondoorzichtige aankoopstructuren. De term ondermijning — de systematische infiltratie van de legale economie door criminele vermogens — staat centraal in het Nederlandse beleid voor de aanpak van witwassen in het vastgoed.

De Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) legt makelaars concrete verplichtingen op die in 2026 onverminderd van kracht zijn. Het toezicht wordt uitgevoerd door Bureau Toezicht Wwft, een onderdeel van de Belastingdienst — een feit dat veel makelaars verrast, omdat zij eerder een financiële toezichthouder verwachten.

Wie valt onder de Wwft als vastgoedmakelaar?

Makelaars en taxateurs vallen onder de Wwft op grond van artikel 1a, lid 4, onder b en c Wwft wanneer zij optreden als tussenpersoon bij de aan- of verkoop van onroerende zaken. Specifiek:

• Makelaars die bemiddelen bij woningverkopen of commercieel vastgoed
• Taxateurs die transacties voorbereiden of begeleiden
• Vastgoedbeheerders die huurprijzen onderhandelen boven de meldingsdrempel (€10.000 per maand)

Puur verhuurmakelaardij waarbij geen aankooptransacties worden begeleid, valt in principe buiten de reikwijdte voor de kernverplichtingen — maar de meldingsplicht bij ongebruikelijke transacties blijft van toepassing.

Er is geen minimum transactiewaarde die de Wwft-verplichtingen activeert. Elke bemiddeling bij koop of verkoop is in beginsel Wwft-plichtig.

De vier kernverplichtingen voor vastgoedmakelaars

1. Cliëntenonderzoek (Customer Due Diligence)

Vóór het aangaan van een zakelijke relatie moet de makelaar de identiteit vaststellen van kopers, verkopers en hun eventuele vertegenwoordigers. Voor natuurlijke personen: geldig identiteitsbewijs (paspoort, rijbewijs, Nederlandse ID-kaart). Voor rechtspersonen: uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en identificatie van de uiteindelijk belanghebbende (UBO).

CheckFile ondersteunt de verificatie van meer dan 3.200 documenttypen in 32 jurisdicties, waardoor makelaars identiteitsdocumenten en bewijsstukken geautomatiseerd kunnen controleren.

Standaard cliëntenonderzoek is voldoende voor de meeste transacties. Verscherpt cliëntenonderzoek is verplicht wanneer:

• De cliënt een politiek prominent persoon (PEP) is of daaraan gelieerd
• De transactie een hoog-risicojurisdictie betreft (FATF-lijst 2026)
• Er sprake is van een complexe of ongewoon grote transactie zonder duidelijke economische logica
• De cliënt een rechtspersoon is uit een niet-coöperatieve jurisdictie

2. Identificatie van de uiteindelijk belanghebbende (UBO)

Bij rechtspersonen moet de makelaar de UBO identificeren: elke natuurlijke persoon die direct of indirect meer dan 25% van het kapitaal of de stemrechten houdt, of anderszins feitelijke zeggenschap uitoefent. Het UBO-register bij de KvK is de eerste bron, maar de makelaar moet raadpleging documenteren en zelfstandig beoordelen of de informatie consistent is met andere bronnen.

3. Melding van ongebruikelijke transacties

Wanneer een transactie of een poging daartoe aanleiding geeft tot vermoeden van witwassen of terrorismefinanciering, is de makelaar verplicht een melding te doen bij de Financiële Inlichtingen Eenheid (FIU-Nederland) via fiu-nederland.nl. Dit is een objectieve meldingsplicht — de makelaar hoeft niet zeker te zijn van fraude, een gegrond vermoeden volstaat.

Indicatoren die een melding kunnen rechtvaardigen in het vastgoed:

• Aankoop door een SPV of offshore vennootschap zonder duidelijke economische reden
• Betaling (geheel of gedeeltelijk) in contanten boven de wettelijke drempel
• Verzoek van koper om lagere aankoopprijs te vermelden in de leveringsakte
• Significante afwijking tussen vraagprijs en bod zonder marktverklaring
• Koper die het pand niet wenst te bezichtigen

4. Bewaarplicht van gegevens

Alle documenten die worden verzameld in het kader van het cliëntenonderzoek moeten worden bewaard gedurende vijf jaar na het einde van de zakelijke relatie of de uitvoering van de incidentele transactie (artikel 33 Wwft). Dit geldt voor kopieën van identiteitsbewijzen, UBO-documentatie en interne risicobeoordelingen.

Interne organisatie: de complianceofficer

De Wwft vereist dat iedere instelling een interne functionaris aanwijst die verantwoordelijk is voor het naleven van de Wwft-verplichtingen. In kleine makelaardijen is dit doorgaans de eigenaar zelf. De aanwijzing moet schriftelijk worden vastgelegd.

Toezicht door Bureau Toezicht Wwft (Belastingdienst)

Het toezicht op vastgoedmakelaars is belegd bij Bureau Toezicht Wwft, onderdeel van de Belastingdienst. Dit verbaast veel makelaars die eerder de AFM of DNB verwachten. Bureau Toezicht Wwft voert risicogerichte inspecties uit: documentcontrole, dossieronderzoek en gesprekken met medewerkers.

De meest voorkomende bevindingen bij inspecties in de vastgoedsector zijn:

• Onvolledig of niet uitgevoerd cliëntenonderzoek
• Ontbrekende UBO-documentatie bij rechtspersonen
• Geen schriftelijk Wwft-beleid of verouderde versie
• Geen trainingsregistratie
• Onvoldoende afwegingen omtrent verscherpt onderzoek

Wwft en de AVG: een praktische spanning

Een punt dat in de sector veel discussie oproept, is de spanning tussen de Wwft-bewaarplicht en de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). De AVG vereist dataminimalisatie en opslagbeperking; de Wwft verplicht tot vijf jaar bewaring van persoonsgegevens.

De Autoriteit Persoonsgegevens erkent dat de Wwft-bewaarplicht een wettelijke grondslag vormt onder artikel 6 lid 1 sub c AVG, maar de makelaar mag uitsluitend gegevens bewaren die daadwerkelijk noodzakelijk zijn voor Wwft-naleving. Doorverkoop of hergebruik van de gegevens voor commerciële doeleinden is niet toegestaan.

Ondermijning en vastgoed: het bredere kader

De Wwft-naleving voor makelaars is onderdeel van een breder beleidskader rond ondermijning — de systematische infiltratie van de bovenwereld door criminele vermogens. Het Ondermijningsbeeld van de politie en het OM laat zien dat vastgoed een van de meest gebruikte kanalen is voor het legaliseren van crimineel vermogen in Nederland, naast horeca en transport.

Makelaars bevinden zich in een spilpositie: zij zijn de poortwachters die als eerste contact hebben met potentiële kopers en verkopers. Een makelaar die bewust of onbewust een transactie faciliteert waarbij crimineel geld in omloop wordt gebracht, loopt niet alleen het risico van een Wwft-boete maar ook van strafrechtelijke vervolging voor witwashulp (artikel 420bis Wetboek van Strafrecht) als bewuste deelname wordt aangetoond.

Praktisch stappenplan voor Wwft-naleving

Voor makelaars die willen weten wat ze concreet moeten doen, een beknopt stappenplan:

Wwft-screening in de praktijk: makelaars die gebruik maken van platforms zoals Realworks of Makelaarsland kunnen de Wwft-screening gedeeltelijk integreren in hun bestaande CRM-workflow, mits de screening voldoet aan de wettelijke vereisten en wordt gedocumenteerd.

Sancties en handhaving

Bureau Toezicht Wwft beschikt over een scala aan handhavingsinstrumenten:

CheckFile en Wwft-naleving voor makelaars

CheckFile biedt een documentverificatie-API waarmee vastgoedmakelaars en platforms de identiteitscontroles kunnen automatiseren, de authenticiteit van aangeleverde documenten kunnen verifiëren en een audittrail kunnen genereren dat voldoet aan de Wwft-bewaarvereisten. De oplossing dekt paspoorten, rijbewijzen, KvK-uittreksels en bewijs van adres van de voornaamste Europese landen. Bekijk onze tarievenpagina of neem contact op voor informatie op maat.

Zie ook onze gids over AML-compliance voor de bredere context van AMLD6-verplichtingen.

Veelgestelde vragen

Welk toezichtorgaan controleert makelaars op Wwft-naleving?

Makelaars vallen onder het toezicht van Bureau Toezicht Wwft, een onderdeel van de Belastingdienst. De AFM houdt toezicht op beleggingsondernemingen en de DNB op banken — niet op makelaars.

Is verscherpt cliëntenonderzoek altijd verplicht bij buitenlandse kopers?

Niet automatisch. Verscherpt onderzoek is vereist bij hoog-risicojurisdicties (FATF-lijst) of wanneer de transactie andere risico-indicatoren vertoont. Een buitenlandse koper uit een EU-land met een goede FATF-beoordeling vereist alleen standaard cliëntenonderzoek, mits er geen andere alarmsignalen zijn.

Moet elke verdachte transactie worden gemeld, ook als de deal uiteindelijk niet doorgaat?

Ja. De meldingsplicht geldt ook voor pogingen tot het uitvoeren van een ongebruikelijke transactie, zelfs als de makelaar de samenwerking heeft beëindigd. De melding moet zo snel mogelijk worden gedaan nadat het vermoeden is ontstaan.

Hoe lang moet de Wwft-documentatie worden bewaard?

Vijf jaar na het einde van de zakelijke relatie of na uitvoering van de transactie. Dit geldt voor identiteitsdocumenten, UBO-documentatie en interne risicobeoordelingen.

Welke boetes kan Bureau Toezicht Wwft opleggen?

Bestuurlijke boetes kunnen oplopen tot €4 miljoen of 10% van de jaaromzet, afhankelijk van de ernst van de overtreding. Bij opzettelijke schending kan een strafrechtelijk traject via het Openbaar Ministerie worden gestart.